Zabezpieczenia kredytu

Wszystko o zabezpieczeniach kredytów

Hipoteka

Na wypadek, gdyby kredyt nie był obsługiwany zgodnie z warunkami umowy kredytowej bank za pewnego rodzaju zabezpieczenie uznaje nieruchomość. Taka hipoteka na rzecz kredytodawcy zostaje wpisana do Księgi Wieczystej nieruchomości na pierwszym miejscu.

Ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki (tzw. ubezpieczenie pomostowe)

Do niedawna czas oczekiwania na wpis hipoteki sięgał 2 lat. Dziś wynosi on zaledwie kilka miesięcy. Powszechną praktyką stosowaną przez banki jest ubezpieczenie kredytu do momentu wpisu hipoteki (jest to określane mianem ubezpieczenia pomostowego). Wysokość stawki ubezpieczenia pomostowego oscyluje w przedziale 0,6%- 1%. Przy zaciąganiu kredytu należy upewnić się, czy bank faktycznie oczekuje odprowadzania comiesięcznej części rocznej składki ubezpieczenia pomostowego, czy też pobiera bezzwrotną jednorazową składkę roczną.

Ubezpieczenie nieruchomości

Ubezpieczając dom lub mieszkanie kredytobiorca zabezpiecza na wypadek nieszczęśliwych zdarzeń nie tylko siebie, ale także bank. Zyskuje dzięki temu realne zabezpieczenie na wypadek, gdyby zniszczeniu uległa nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu, a w przypadku pożaru bądź innego zdarzenia losowego zakład ubezpieczeń spłaci za kredytobiorcę kredyt. W przeciwnym wypadku klient mógłby zostać bez nieruchomości i mimo tego byłby nadal zobowiązany spłacać kredyt. Stawki tego ubezpieczenia wyrażone są w promilach, dlatego kredytobiorca z tytułu ubezpieczenia ponosi minimalne płatności miesięczne (w wysokości 0,075%) i zyskuje dzięki nim ochronę ubezpieczeniową na wypadek nieszczęśliwych zdarzeń, na których wystąpienie nie ma żadnego wpływu.

Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego

Większość banków wymaga od kredytobiorców wkładu własnego, co oznacza, że kredyt może zostać udzielony w wysokości niższej niż wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Wkładem własnym mogą być np. oszczędności czy koszty, które zostały już poniesione. Takimi kosztami mogą być między innymi wpłaty dokonane na poczet ceny zakupu, koszty budowy, zakup działki, na której zostanie dokonana inwestycja, koszty poniesione w związku z przygotowaniem inwestycji (np. projekt architektoniczny), a także lokaty, obligacje, bony skarbowe, czy jednostki uczestnictwa TFI. Wysokość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem to współczynnik LTV (z ang. loan to value). Jest to wskaźnik, który jest często stosowany przez banki. Od niego bywają uzależnione pozostałe parametry kredytu (m.in. wysokość marży).

Większa dostępność kredytów i korzystna oferta cenowa banków powodują, że coraz więcej osób (szczególnie młodych ludzi, którzy jeszcze nie dysponują znaczącymi oszczędnościami) decyduje się na zakup mieszkania. Coraz większym zainteresowaniem cieszy się również oferta zaciągania kredytu w wysokości 100% wartości nieruchomości. Bank daje taką możliwość, ale pod warunkiem ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Musi wówczas zapłacić jednorazową składkę w wysokości 2%-6% kredytu. Okres ubezpieczenia obowiązuje przez 3 lata i może być przedłużany na kolejne trzyletnie okresy, aż do chwili, gdy zostanie osiągnięty standardowy poziom LTV. Podczas porównywania składek tego ubezpieczenia należy zwrócić uwagę na okres ubezpieczenia i dodatkowe zapisy odnośnie niskiego wkładu, gdyż może dojść do takiej sytuacji, że podczas trzyletniego okresu ubezpieczenia nieruchomość zyska na wartości (np. poprzez wykończenie). Nowa wartość nieruchomości może być wzięta pod uwagę tylko wtedy, gdy kredytobiorca udokumentuje podwyższenie wartości nieruchomości, co jest potrzebne do wyliczenia aktualnego LTV (na podstawie którego zostanie podjęta decyzja o dalszej konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub o jej braku). Dzięki takiej możliwości klient może uniknąć konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu własnego na kolejne 3 lata.

Przykład

Klient zaciąga kredyt złotowy na 200000 PLN. Wartość nieruchomości, którą chce kupić za środki uzyskane w ramach kredytu to 200000 PLN. Wskaźnik LTV wynosi zatem 100%. W przypadku kredytów złotowych standardowe maksymalne LTV wynosi 90%. Klient musi zatem ubezpieczyć brakujący wkład własny na okres 3 lat. Po tym okresie stan zadłużenia wynosić będzie 190000 PLN. Gdyby bank zastosował pierwotną wycenę nieruchomości to LTV wyniosłoby 95% (190000/200000). Świadczyłoby to o tym, że zachodzi potrzeba powtórnego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jednak w trakcie pierwszych 3 lat spłaty kredytu klient wykończył mieszkanie i udokumentował to bankowi operatem szacunkowym, który dowodzi, żę wartość nieruchomości wynosi obecnie 215000 PLN, a nie 200000 PLN. W tej sytuacji LTV wynosi 88% (190000/215000). Nie ma więc potrzeby ubezpieczania niskiego wkładu własnego.

Inne zabezpieczenia

Inne opłaty to najczęściej opłaty związane z koniecznością dodatkowych ubezpieczeń. Takim ubezpieczeniem najczęściej jest ubezpieczenie na życie kredytobiorcy. Zabezpieczeniem na wypadek śmierci kredytobiorcy jest Polisa na życie ochraniająca najbliższych, a także bank. W razie śmierci kredytobiorcy towarzystwo ubezpieczeń jest zobowiązane spłacić kredyt, dzięki czemu uwolni od tego obowiązku spadkobierców kredytobiorcy. Wiele banków zwraca przy tym uwagę na wartość nieruchomości, a także na to czy kredytobiorca jest osobą samotną czy też jedynym żywicielem rodziny. Istotne są też LTV, wysokości kredytu i inne parametry.

Część banków wymaga jeszcze innych ubezpieczeń, takich jak np. ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości czy chociażby ubezpieczenie od bezrobocia i hospitalizacji.

 

Urlop od kredytu